暮らし

早期償還が続いたのでCREAL(クリアル)をやめる

不動産投資クラウドファンディング CREAL(クリアル)の案件に資産の2〜3%ほどを投資していました。

ですが,現在の投資分が償還され次第,やめる予定です。理由は「早期償還が多く,想定していたような運用ができていない」と感じたから。

ただし,わたしには合わなかったというだけで「万人に合わない」とまでは言いません。また,後述するように,早期償還も必ずしも悪いことだとは思っていません。

本記事の内容は,あくまで一意見として参考にしていただけると幸いです。

CREALとは

CREALはクリアル株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングサービスです。私たち出資者からインターネットを通じて集めた資金で不動産投資が行われます。

案件募集は下の画像のように不定期で物件ごとに行われています。

クリアル物件https://creal.jp/funds (2022.1.13時点 抜粋)

もっと詳しく知りたい方は,クリアルの公式ブログ記事「不動産投資クラウドファンディングとは?仕組みや他商品との違い、始め方について解説」などが参考になるでしょう。

なぜやめるのか?

早期償還が続いた

ここでいう早期償還とは,はじめに想定されていた運用期間よりも早く運用を終了して出資金が返還されることです。

わたしが出資した物件では5件中2件の早期償還がありました。

早期償還された物件

■グローバルキッズ西大井園
 運用想定期間  2020年10月30日-2021年10月31日(12ヶ月)
 実際の運用期間 2020年10月30日-2021年4月28日(6ヶ月)

■グローバルキッズ森下五丁目園
 運用想定期間 2021年4月30日-2022年4月30日(12ヶ月)
 実際の運用期間 2021年4月30日-2021年11月30日(7ヶ月)

出資者としては予定どおりに償還されるのがベスト

出資をする際は,基本的に運用想定期間のあいだお金に働いてもらうことを想定するでしょう。
運用期間が短くなれば,当然,リターンの額(”率”ではなく)は低下します。

もちろん,運用していた資金の拘束がなくなるため,新たな投資は可能となります。しかしながら,次の投資先を探すのも手間がかかるうえに,すぐに見つかるとは限りません。

出資者サイドとしては,予定のリターンが期待できる場合は,予定どおりの期間で償還されるのがベストといえるでしょう。

早期償還が続くのは仕組み的にしょうがない

では,今回続いたような早期償還は「たまたま」なのでしょうか?

わたしはそうは思っていません。

想定以上の利回りが出た場合は劣後出資者(クリアル)に分配される

CREALは優先劣後出資という仕組みをとってクラウドファンディング出資者のリスクを低減しています。

大雑把にいうと,配当の分配や元本の返還は優先出資者(クラファン出資者)を優先に行い,残った額を劣後出資者(クリアル)が受け取るというものです。

これにより優先出資者のリターン低下や元本割れのリスクは少なくなります。

では,想定利回り以上の利益が出た場合はどうなるでしょうか?

これは,劣後出資者であるクリアルへ渡ります。

つまり想定リターン5%とされていたところを15%のリターンがでたとしても,優先出資者がもらえるのは5%分。残りは劣後出資者の利益となります。

(劣後出資者は優先出資者よりも大きなリスクを取っている以上,リターンも大きいというのは理解はできます)

劣後出資者としては物件を高く売ってしまうのがおトク

では,劣後出資者の視点で考えた場合,一番リターンが大きくなるのはどのようなときでしょうか?

賃料や入居率はだいたい確からしい値で見積もれると思われるため,日々の運用益(インカムゲイン)はそれほど上振れしないであろうと想像できます。

したがって,クリアルにとっては高値で売却できるタイミングで売ってしまい,キャピタルゲインを最大化するのが最も利益を最大化できる方法と思われます。

実際に,わたしが投資していた早期償還された二件では,不動産売却時に大きな収益をあげており,劣後出資者への利益分配が優先出資者を大きく上回る結果となっています。
(資料自体は投資者限定公開のためお見せできませんが。。)

つまり

  • わたし(優先出資者):想定どおり運用してほしい
  • 劣後出資者:早期償還してでもとにかく高値で売却するのがおトク

という齟齬が仕組み上できてしまうわけです。

仕組みの問題であるということは,この状態は今後も続くことでしょう。そのため,今回わたしはCREALやめることにしました。

(CREALというよりは「不動産投資クラウドファンディング」と呼ばれるもの全般をやらないと思います。早期償還にプレミアムをつけてくれたら考え直すかもしれませんが。)

(補足)早期償還は必ずしも悪いことではない

もちろん,早期償還自体は必ずしも悪いことではありません。

たとえば,本来の償還期限に約束したリターンが期待できないような値下がりが想定される場合には早めに売却をする方がお互いにとって良いでしょう。
(あらかじめわかる場合あるのかは知りません。)

また別の視点で考えると,わたしの出資案件はいずれも高値売却できていることを考えると,物件をみる目が確かなのかもしれません(2021年11月現在,今までに元本割れした案件は0だそうです)。

なお,早期償還,利益の分配などはあらかじめ出資に係る文書で説明されている事項です。そのため,CREALの対応自体は真っ当なものです。

あくまで本稿で言いたかったことは「わたしには合わなかった」というだけです。最後までお読みいただきありがとうございました。

わたしは今後出資しませんが,新たにCREALをはじめたい方は以下のような方法でおトクに登録をしてみてください!

CREALのおトクなはじめ方
  • ポイントサイトを経由する※1
    →条件を満たすとポイントサイトのポイントがもらえます
  • CREAL × Tポイント
    →200円の投資につきTポイント1Pがもらえます※2
  • CREAL for JAL
    →10,000円の投資につき15マイルもらえます※2

※1 CREALを扱っているポイントサイトはいろいろあるようです。詳しくはググってみてください。
※2 2022年1月現在

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA